这是一个真实的故事。一位摄影师在浙江省丽水市的松阳县发现了一个地处高山之巅、已基本无人居住的传统村落，正当他陶醉于那些残存的清末民初老屋时，随行的当地政府人士开玩笑说，如果把相关产权手续都办好，你是否愿意花十几万元买下这栋老屋？这位摄影师的回答几乎不假思索：不愿意，虽然我很喜欢。

　　无独有偶，笔者随同由清华大学、中央民族大学、重庆大学、科学院大学、香港大学、日本早稻田大学共76名师生组成的联合教学组，深入松阳县进行传统村落实地考察、调研、教学时发现，当地很多富有明朝、清朝、民国以及新成立初期特色风貌的传统村落也面临原居民不愿意花钱修缮、保护的窘境。

　　尽管中央财政有100亿元资金支持传统村落保护与发展，但无论是笔者接触到的部分地方政府有关负责人，还是深入一线调查研究的专家学者，都在说传统村落的保护发展工作很难。

　　资金问题：钱总是不够用

　　“我们拿杨家堂村其中一栋接近衰败的传统老宅做了一个实验，从重新梳理、测量、取材、修复、吊装到基本恢复原貌整整花了80万元，这个村有近百户人家，每家每户的房屋因年代已久、风吹日晒都出现了较严重的损坏，不算村里的基础设施改造，光房屋修缮就得花好几百万元。”松阳县政府副县长黄德慧算出一笔账。

　　据介绍，杨家堂村已拿到了中央财政就每个传统村落拨付的300万元专项补贴资金，但按照黄德慧对整个村落基础设施、环境修复、房屋修缮等各项工程所需建设资金的常规性测算，这笔从“上面来的钱”于杨家堂村眼前的实际而言远远不够用，从长远发展、整体目标及预计效果来看，甚至可以说是“杯水车薪”。

　　事实上，这绝非个例。传统村落保护发展工作组成员李华东也根据自己长期深入一些传统村落调研后的切实感受，着重谈到了“钱不够用”的问题。“中央财政目前给列入传统村落名录的每个村拨付的补贴资金平均是300万元，基本能满足于村落基础设施改造，但房屋修缮、环境美化等工程还需大量资金投入。”

　　值得说明的是，传统村落保护发展所需资金肯定不能全靠中央财政的投入，在新型城镇化的国家战略工程面前，传统村落保护发展工程只是其中很重要的一环。那么，可不可以采取其他措施，如让传统村落里的居民自己出钱修缮自家的老屋？

　　黄德慧说，他们一直在鼓励当地传统村落里的原居民这样做，但从目前情况来看，收效甚微。“不得不承认，很多村民是趋利的，如果说他们花了钱修缮老房子得到了超额回报，肯定愿意，若看不到大的回报，在不可阻挡的城镇化浪潮下，他们宁愿把攒的钱花在盖新楼房上，毕竟每个人都有追求现代化生活的权利。”

　　除鼓励村民自己出资修缮老屋外，能否让社会资本进入传统村落保护发展领域？理论上，当然可以，但投资回报率依旧是投资人要考虑的第一要素。

　　仍以杨家堂村为例，据统计从这个村先后走出去了46位教授、48位大学讲师，当地政府也曾号召这些“名人”建设故乡，但整体而言，捐大批物资的人不多。杨家堂村村支书说，很多人从村里走出去后，就再也没见回来过。

　　近年来，传统村落保护发展事业被国家层面重点关注后，相继出台了许多政策，自然也吸引了不少社会资本的关注。杨家堂村这些年也没少尝试引入社会资本，但从结果来看，出于利润、收益、产权等方面的综合考虑，社会资本的态度依旧谨慎。

　　土地问题：如何破解传统民居产权流转难题

　　笔者在进一步与松阳县有关部门了解传统村落保护发展问题时发现：传统村落主要形态之一的传统民居因大多数还是集体土地上的房产，所以受目前法律限制产权流转不畅，也在一定程度上给地方政府和工商资本的介入保护带来了阻力。

　　“传统民居是村落不可缺少的重要元素，作为一种不可再生的经济资源和文化资源，其保护利用价值日益突显，为有效推进传统民居保护，吸引更多优质社会资本参与保护发展，松阳县结合自身实际对传统的产权流转进行了初步探索，也遇到了一些现实障碍。作为基层，我们期待有关部门能强化国家层面的宏观政策引导，针对传统村落制定以‘传统村落用地指标’为代表的系列特殊政策。”黄德慧说。

　　黄德慧介绍，农村集体建设用地、宅基地的改革牵一发而动全身，国家层面的相关政策目前没有出台，我们只能摸着石头过河，为保险起见，在传统民居保护问题上同时探索了产权不变和改变的两种不同保护发展模式。

　　就此，松阳县住房和城乡建设局副局长张屏表示，在“产权不变的保护发展模式”中，松阳又采取了3种类型：即所有者自主型、外部资本介入型、合作共赢型，分别将传统村落里的传统民居房屋使用权及所有权自持、分离、入股。“结果我们发现，这3种类型各有特色，也各有利弊。”

　　以“合作共赢型”的吴弄村为例，该村村集体同户主需签订合同，保留户主房产所有权，但由村集体统一出租、修缮使用或开发经营。户主以房屋产权入股、村集体以现金投入修缮、经营入股，村委会掌握控股权，占60%股份，村民户主占40%股份，由村委会主导实施保护和利用，收益按股权分配，实现双赢。“该模式的好处是村民参与，合作共赢。不足是需要负责任的强有力的村领导班子，还要有较好的集体经济保证修缮费用或由政府投入，短期内难以在经济落后地区全面展开。”张屏说。

　　而在“产权改变的保护发展模式”中，松阳县也采取了“不改变土地性质”和“改变土地性质”的双向探索。其中，如不改变土地性质即居民将房屋产权过户给村集体，由村里自主实施。这样做的好处是房屋使用权与所有权一致，自主性强。不足是与农村建设用地控制政策和“一户一宅”政策相抵触。

　　“改变土地性质则是通过征收置换，房屋产权归政府所有，土地性质由集体土地转为国有土地，后由政府主导进行挂牌出让或交由政府机构运作。好处是程序合法，投资者有保障，提高了投资积极性。不足是用地指标有限，一般需要成片出让，可复制性不强。”张屏介绍。

　　“传统民居的保护是一项庞杂的系统工程，涉及面广，投资量大，仅靠政府力量难以实现传统民居科学、可持续的系统保护，需建立多元化运营机制，吸引村民、社会资本参与保护工作。但传统民居多为集体土地性质，按照目前的法律规定，其土地使用权和房屋所有权仅限于本集体经济组织成员间流转，同时根据《合同法》规定，租赁最高期限仅为20年。这给传统民居的保护发展工作带来了一些难度，但我们已在尝试一些稳妥的解决办法。”黄德慧说。

　　首先是租赁合同效力如何延长。传统民居开发往往一次性投入大、回报期长。20年的使用权限对于投资经营者而言远远不够，若没有长久的房屋使用权保障，投资风险较大，投资者有所顾虑。“所以，松阳县尝试着采取了租赁加赠送模式，即租赁20年后再‘赠送’10年或先‘赠送’10年后租赁20年的方法，在不违反法律规定的前提下约定20年后的续约问题。”黄德慧说。

　　其次是失去房屋使用权后的原住民该何去何从。黄德慧就此解释称，传统民居的魅力不仅在于建筑本身的人文内涵和与自然景观的和谐统一，更在于其古朴、原真的生活气息。失去了原住民，传统村落就失去了灵魂。因此，松阳县提出“游客与原住民融合共生”“开发商与原住民融合共生”模式。即使失去了房屋使用权，原住民依然可在村落中扮演多种角色。

　　最后是除了政府征收外，是否还有其他方法能让投资者取得永久性的使用权。在黄德慧看来，政府征收可以使传统民居的土地性质由集体土地转变为国有土地后进行流转，但还涉及土地的用地性质问题，且需要强大的政府财力作支撑。“要想让投资者得到永久性的房屋使用权，在现有的法律层面，尚无其他更好途径。下一步需要在国家层面探索突破。”

　　人力问题：传统村落空心化严重

　　“尽管我们已经积累了一些传统村落保护发展的经验，但我们也在不断遇到各种新问题。总体来看，产业发展动力不足和人力资源短缺是目前传统村落保护发展过程中面临的两大问题。”黄德慧说。

　　在推进传统村落保护发展工作上，松阳县多年来对一些经认定的传统村落和历史文化建筑进行了挂牌，并要求居住者有责任对其进行保护，保护好的还有象征性的精神、物质奖励。“但回过头来，我们总结发现，传统村落保护发展工作面临的最大困难是没人。”张屏坦言。

　　近十几年来，在城镇化不断发展的大背景下，传统村落空心化问题是全国农村当下面临的普遍问题。农村的生活环境、工作机会和公共服务等与城市差距越来越大，造成大量农村人口离开原来相守的村落，不断向城市集聚。

　　“10多年前，伴随着城镇化的快速推进，松阳地区的传统村落急剧消失，究其原因，一是新农村建设的‘旧村改造’运动，二是城镇化失速。另外，大量山区青壮年外出务工，许多古老村落慢慢变空了，只有少数老人和留守儿童在家看家护院，他们对老房子的管理、看护不力，也加速了老房子的倒塌消亡。”黄德慧强调，人是房子的建造者，同时也是房子生命周期的维护者，没有人住，再好的房子也会在被遗弃中过快“死”去。

　　一年前，在外务工的叶秋平回到农村老家经营一家民宿。如今，这家名为“云上的日子”的民宿已经营10多个月，经营状况还不错，据其本人介绍已累计接待人次超过6000，总收入30余万元。

　　叶秋平所经营的民宿，正是松阳县开发利用传统村落资源的一个试点。松阳县地处浙西南山区，作为全国首个传统村落保护发展示范县，有1800多年的建县历史，素有“桃花源”美誉，境内有100余座格局完整的传统村落，其中列入传统村落名录的就有50个，总量位居华东地区第一、全国第四，被外界誉为“最后的江南秘境”。

　　“松阳传统村落点多、面广、量大，对全县经济社会发展而言，传统村落不仅是文化资源，也是重要的经济资源，抓传统村落保护发展就是抓文物保护、抓新农村建设、抓农民增收、抓旅游发展，这是推动松阳县域经济社会发展的突破口，需要大量像叶秋平这样土生土长的人关心和参与经营。”黄德慧说。

　　“一个地方的文物遗产，具有地域性、唯一性、不可再生性和不可复制性。一旦消亡，就是永久性消亡，连同附着的非物质文化遗产也一同消亡，花多少钱修出来的都不是传统村落。因此，保护发展传统村落，首要的就是保护文物遗产。”张屏说。他同时也补充道，诸如这些很紧迫也很现实的问题，最终都需要有人来实施，没有人一切都将是一句空话。