纵览的古村落旅游开发，总体还处于起步阶段。虽然不乏安徽西递、宏村等旅游开发成功案例，但在2000多个传统村落中，已经开发的比例很少。如云南有502个传统村落，进行旅游开发的比例不足10%，开发尚可的古村落不到1%；贵州有426个传统村落，进行旅游开发的比例不超过5%，绝大多数古村落还处于“养在深闺人未识”的状态。虽然古村落开发可以看做旅游地产新蓝海，但笔者认为，古村落开发还需克服以下困难。

　　交通闭塞，在途时间成本高

　　“古村落之所以能够在城镇化的浪潮中保留下来，主要是因为交通偏僻而得以幸免。”一位古建筑专家如是说。

　　闭塞的交通，一方面使很多古村落成功躲过了城镇化浪潮，另一方面也成为古村落旅游开发的直接障碍。偏僻的交通区位、落后的道路设施、薄弱的交通服务，导致游客的在途时间成本高、旅行舒适性差，大多数游客因此“望路生畏”。

　　保护和修复前期资金投入大，开发经营压力大

　　绝大多数古村落，由于村集体资金有限、村民个体的财力薄弱，几乎没有资金投入古村落的整体保护与古建筑的修缮修复。古村落的旅游开发，首先要进行的就是古建筑的修复、村容村貌的整治、基础设施和服务设施的完善，而这些都需要大量的前期资金投入，超出大多数村集体、个人或企业的承受能力。

　　以旅游开发的成功标杆山西省晋城市皇城村和陕西省咸阳市袁家村为例，皇城村的旅游开发依靠村集体企业——以煤炭产业作后盾的皇城相府集团进行大量的先期投入，袁家村的旅游开发同样依靠村集体企业——袁家农工商联合总公司前期的大量投入。如果没有实力雄厚的村集体企业作为后盾，这两个村镇的旅游开发将会是一个未知数。

　　与此类似的案例包括江苏江阴华西村、张家港永联村、浙江奉化滕头村、浙江东阳花园村等新农村，先期都是通过村集体企业的资金投入来发展旅游。由于旅游开发起点高、旅游产品质量好，满足了旅游市场的需求，旅游开发取得了良好的经济效益和社会效益。

　　专业人才缺乏，旅游开发层次较低

　　大部分进行旅游开发的古村落，开发主体通常都是村集体成立的旅游开发公司。由于古村落缺乏专业人才，加上人才引进意识薄弱，人才引进力度有限，导致村集体旅游开发公司的旅游开发、经营管理人才奇缺，造成旅游开发的步伐缓慢、旅游开发的水平总体低下，难以适应客源市场不断升级换代的旅游需求。

　　以笔者曾经多次考察的贵州黔东南州雷山县郎德镇上郎德村、下郎德村为例，在20世纪初刚开发旅游时，郎德苗寨以传统的古苗寨风貌和原汁原味的苗族风情，曾一度吸引了众多境外旅游团（由国际旅行社组织）前来探秘，郎德也因此成为2008年北京奥运会圣火在贵州省的5个传递点之一。

　　但随着境外旅游团探秘热的消退，村集体旅游开发公司没有及时调整发展方向，没有针对蓬勃发展的国内旅游市场需求进行新产品开发，郎德旅游走向下坡路，至今已经陷入停滞状态。

　　复杂的产权关系与不规范的营商环境

　　古村落旅游开发依托于古村落风貌建筑和人文环境，在村落保护、旅游开发、经营管理中，必然涉及大多数村民的生产和生活，与村集体公共利益和村民个人利益有千丝万缕的关联。

　　由于旅游开发的公共产权界限难以界定，现代旅游经营管理对村民传统生产和生活造成冲击，结果，在旅游开发与经营中，村民与旅游开发公司时常发生矛盾和利益冲突。如何协调与原住民的关系，成为横在许多旅游开发公司面前的老大难问题，也成为前提资金投入中非常大的“交易成本”。

　　以北京中坤投资集团有限公司为例，虽然与黟县县政府联合成立了黄山京黟旅游开发总公司，又全资成立了宏村旅游开发公司，仍在10多年的经营过程中，村民主动带游客逃票等问题还是经常出现。由于古村落旅游开发涉及复杂的产权关系，加上古村落所在地区的营商环境通常缺乏规范，吓跑了很多有投资能力和投资意愿的外来开发商。