传统村落网-最新资讯

       正是梅子泛黄时，传统村落惹乡愁。
       前不久，本报记者以深入浙江松阳县实地调研采访为基础，从资金、人力两方面就“传统村落保护发展难在哪儿”问题做了探讨。近期本报记者在进一步与松阳县有关部门了解传统村落保护发展问题中又发现：传统村落主要形态之一的传统民居因大多数还是集体土地上的房产，所以受目前法律限制产权流转不畅，也在一定程度上给地方政府和一些工商资本的介入保护带来了阻力。
       “传统民居是村落不可缺少的重要元素，作为一种不可再生的经济资源和文化资源，其保护利用价值日益突显，为有效推进传统村落中的传统民居保护，吸引更多优质社会资本参与保护发展，松阳县结合自身实际对传统民居产权流转进行了初步探索，也遇到了一些现实障碍。作为基层，我们期待有关部门能强化国家层面的宏观政策引导，针对传统村落制订以‘传统村落用地指标’为代表的系列特殊政策。”浙江省丽水市松阳县副县长黄德慧接受本报记者独家专访时说。
       松阳传统民居产权流转探索
       “农村集体建设用地、宅基地的改革牵一发而动全身，国家层面的相关政策目前没有出台，我们只能摸着石头过河，为保险起见，在传统民居保护问题上同时探索了产权不变和改变的两种不同的保护发展模式。”黄德慧告诉本报记者。
      就此，松阳县住房和城乡建设局副局长张屏向本报记者介绍称，在“产权不变的保护发展模式”中，松阳又采取了3种类型：即所有者自主型、外部资本介入型、合作共赢型，分别将传统村落里的传统民居房屋使用权及所有权自持、分离、入股。“结果我们发现，这三种类型各有特色，也各有利弊。”
      以 “合作共赢型” 的吴弄村为例，该村村集体同户主需签订合同，保留户主房产所有权，但由村集体统一出租、修缮使用或开发经营。户主以房屋产权入股、村集体以现金投入修缮、经营入股，村委会掌握控股权，占60%股份，村民户主占40%股份，由村委会主导实施保护和利用，收益按股权分配，实现双赢。
       “该模式的好处是村民参与，合作共赢。不足是需要负责任的强有力的村领导班子，还要有较好的集体经济保证修缮费用或由政府投入，短期内难以在经济落后地区全面展开。”张屏说。
       而在“产权改变的保护发展模式”中，松阳县也是很谨慎地采取了“不改变土地性质”和“改变土地性质”的双向探索。其中，如不改变土地性质即居民将房屋产权过户给村集体，由村里自主实施。这样做的好处是房屋使用权与所有权一致，自主性强。不足是与农村建设用地控制政策和“一户一宅”政策相抵触。
       “改变土地性质。通过征收置换，房屋产权归政府所有，土地性质由集体土地转为国有土地，后由政府主导进行挂牌出让或交由政府机构运作。好处是程序合法，投资者有保障，提高了投资积极性；不足是用地指标有限，一般需要成片出让，可复制性不强。”张屏介绍称。
       如何破解传统民居产权流转难题
       “传统民居的保护是一项庞杂的系统工程，涉及面广，投资量大，仅靠政府力量难以实现传统民居科学、可持续的系统保护，需建立多元化运营机制，吸引村民、社会资本参与保护工作。但传统民居多为集体土地性质，按照目前的法律规定，其土地使用权和房屋所有权仅限于本集体经济组织成员间流转，同时根据《合同法》规定，租赁最高期限仅为20年。这给传统民居的保护发展工作带来了一些难度，但我们已经在尝试一些比较稳妥的解决办法。”黄德慧告诉本报记者。
       首先是租赁合同效力如何延长。传统民居开发往往一次性投入大、回报期长。20年的使用权限对于投资经营者而言远远不够，若没有长久的房屋使用权保障，投资风险较大，投资者有所顾虑。“所以，松阳尝试着采取了租赁加赠送模式，即租赁20年后再‘赠送’10年或先‘赠送’10年后租赁20年的方法，在不违反法律规定的前提下约定20年后的续约问题。”黄德慧说。
      其次是失去房屋使用权后的原住民该何去何从。黄德慧就此解释称，传统民居的魅力不仅仅在于建筑本身的独特、人文内涵和与自然景观的和谐统一，更在于其古朴、原真的生活气息。失去了原住民，传统村落就失去了灵魂。因此，松阳提出“游客--原住民融合共生”“开发商--原住民融合共生”模式。即使失去了房屋使用权，但原住民依然可在村落中扮演多种角色。
      最后是除了政府征收外，是否还有其他方法能让投资者取得永久性的使用权。在黄德慧看来，政府征收可以使传统民居的土地性质由集体土地转变为国有土地后进行流转，但还涉及土地的用地性质问题，且需要强大的政府财力作支撑。“要想让投资者得到永久性的房屋使用权，在现有的法律层面，尚无其他更好途径。下一步需要在国家层面探索突破。”